遠方の息子に京都の親が実家不動産を信託する場合におけるスケジュール感

今回ご依頼のあった事例を紹介いたします。よくある事例ですので、スケジュール感を分かってもらう為に、実際のやり取りを含めて紹介したいと思います。

この案件は、本サイトをご覧になられた依頼者様(息子さん)のメ-ルから始まりました。

これが9月中旬のことです。

出張による契約書作成が可能か?ご自身が遠方に住んでいるけれども、ZOOMか電話、メールにて処理を進めることができるか?面談時間が夜間や土日も可能か?その他費用についてのご質問が始まりでした。

コンサルティングありのプランと契約書作成と登記のみのプランの違いについては、しっかりお伝えさせて頂きました。

お母様の意思判断能力があるかどうかを含む事前の無料出張相談という形で、お母様と初めて対面させて頂きました。これが9月末のことです。

お母様のご意向をしっかり確認した上で、それを息子さんにその想いを伝え、この案件は進んでいきました。

不動産の評価証明書など資料のやり取りは基本メールで、時々お電話にていろいろな内容の確認を進めていきました。

その上で、見積書を提示して、面談日程を決めるに至りました。

実際、息子さんと初めてお会いしたのが、10月中旬です。

ここで、詳しい内容を再度お聴きし、委任契約をお渡しし、着手金の請求書をお渡しいたしました。

着手金のお振込みと委任契約の郵送を待って、信託契約書案を作成致しました。

1週間から10日間で、ある程度のたたき台を作成しております。

依頼者様に契約書案をメールでご覧いただいたのが10月末のことです。

問題ないか確認頂き、問題ない状態に微調整した上で、公証人との打合せを進めました。

出張となると、いくら、公証人役場の隣のビルに事務所があっても、公証人の予定を押さえるのも大変ですので、ある程度早い段階で、日程を押さえて、遠方の依頼者様の予定の確保を最優先にして、それに合わせた業務日程で、やらせていただきました。

11月中旬を出張アポイントを確保したことにより、割とタイトの日程になりましたが、無事契約締結に至りました。

契約当日に登記申請もして、初めてのメールから約2ヶ月で業務完了となりました。メールのやり取りは30回を超えましたが、やり取りを密にすることで、ご依頼内容にあったものが出来たのではないかと思います。

上記のように、分からないことは気軽にお聴きいただきながら、最終段階に至りました。

いつも出来る限り、スピーディーに対応させて頂いております。経験を積むことでスピードアップが図れているのだと思います。

まずは、お気軽にお問合せ下さい。

じっくり、丁寧に回答させて頂きます。

共有不動産の共有物分割について、共有者の一人の認知症対策に信託組成

 

 

3者共有の土地建物があり、その土地には、3区画に別れていて、一つは駐車場、一つは貸家、一つは空き家である古家がございました。

共有になった経緯は、単純に相続の際に、子供3人で相続登記をしたことから始まったものです。その状態でその子供のうちお一人が駐車場と貸家を管理し、経費を差し引き、各々の取り分を一年に一回お渡ししている状態でした。

その状態で、なんら問題はなかったのですが、名義人のお一人が亡くなり、相続が発生し、その子供が名義人になりました。その名義人はその不動産を売ることを希望し、現金化したいと言い、他の名義人は売りたくないという状態でした。そういう事情があることから、土地を三分割し、それぞれを単独所有とする共有物分割をしようというところまで話がなされておりました。その協議のさなか、名義人のお一人は軽い認知症が出てきてしまったのです。財産の管理を含め、その娘さんに任せており、当然この共有不動産のことも娘さんに任されておりました。共有物分割協議について、どこを誰が取得するのかで、若干意見が対立するようになってきました。

この状態で、認知症が進んでいき、判断能力が失われた時には、どうなるのでしょうか。きっと、その名義人の後見人が選任され、境界確定、分筆、共有物分割もスムーズにはできず、資産は凍結されるのが安易に想像できる状態でした。

それで、何か方法がないかと、当事務所にご相談にお越しになられたのです。

認知症の疑いのある名義人の共有持分について、娘さんに信託をすることで、今後の共有不動産の管理や交渉、境界確定、分筆、共有分割協議、場合によっては、その不動産に関する訴訟に至るまで、全て娘さんに託し、資産の有効活用と資産の円滑なる承継をなすことを目的に信託組成をさせて頂きました。

この信託組成により、不動産の共有持分の名義も娘に信託登記されることになり、このまま認知症が進んで、判断能力が失われたとしても、娘さんが元々の名義人に代わり、元々の名義人のために、この不動産に関する管理や交渉、境界確定、分筆、共有分割協議、場合によっては、その不動産に関する訴訟に至るまでできるようになりました。

後見制度ではできない資産活用も信託契約の内容によっては、できるようになるのです。信頼できる任せられる家族がいらっしゃる方には、民事信託・家族信託は、是非、生前対策の一つの選択肢にして頂きたい制度でございます。

 

将来の収益物件の建替えに不安を感じられての信託組成

 

【登場人物】 お母様(96歳)長男(62歳)長女(72歳)

 

【内容】

超高齢のお母様は今は、判断能力もあるけれども、あとどのくらいしっかりされているかも分からない状況。しかし、建物の建替え計画は、数年後に進んでいるという案件。判断能力がなくなってしまったら資産が凍結され、建物の建替えも出来なくなるのではないかという情報をNHKのクローズアップ現代+でご覧になれれて、ご相談にお越しになられました。

 

【解決方法】

ご相談者様の家族関係は極めて良好でした。お母様がご高齢であることから、いつ何があってもおかしくないというお気持ちがありながら、まだまだ元気でいらっしゃることから、数年後に迫っている収益物件の建替え(1億以上の借入予定あり)が出来なくなるリスクを回避するために、多少の費用を掛けても、不安を取り除いておきたいというご希望でしたので、通常通り、お母様を委託者、息子さんを受託者、お母様を受益者とする家族信託の提案をしながら、現時点での担保権設定も含めて検討をしていきました。

現時点での借り入れに関する根抵当権の設定は、取引金融機関で断られましたことから、建物の取壊し、建物建替えに関する借入及び担保権設定も含めた信託契約で対応することにしました。

信託口座を作成した金融機関での借入れも視野に入れ、借入時点での審査は必要になるとのことですが、受託者借入が可能になるべく文言での信託契約公正証書で手続きを致しました。

 

【効果】

もし、この対応なく、お母様が認知症になり、判断能力が無い状態になり、ご存命のまま生き続けられたら、建替えをするのに、取壊しの判断はもちろん、借入に関する担保権設定の意思も必要になることから、実現させるには、後見人を選任してしなければならなくなります。しかも、本人はお金に困っていない状態でしたので、施設入居の為の不動産売却とかではない為、担保権設定行為が本人の為にならない行為と家庭裁判所の判断となるかもしれません。そうなったら、建替えもできなくなるところです。

後見人を選任して手続きが出来るのであれば、まだしも、手続きが進められないことも現実には存在することを認識される必要がございます。

しかも、今回、すぐに建替えをするのであれば、借入含めてお母様の名義のまま手続きを進められたと思いますが、数年後という建替えニーズであったため、これがベストの選択であったと思います。金融機関の対応にもよりますが、今回のケースでは、相続税が課税される財産をお持ちのお母様になられますので、建替えにおける借入を受託者としてお母様の代わりにすることが出来れば、相続税対策になろうかと思います。もちろん、受託者である息子さんは、そうでなくてもいわゆる息子さんが借入主体になることを前提に考えておられましたが。

 

これにより、いつでも、建替えができる状態になりました。もちろん、お母様も息子さんが困らないことを望んでおり、全てを任せているということで、こちらとしても安心できる組成事例となりました。

 

息子さんからは、建替えの際は、また登記をお願いしますと最後別れ際にお伝え頂き、良い仕事ができたことを幸せに感じております。

 

財産管理と資産承継に不安を感じられての家族信託組成

 

【登場人物】 お父様(75歳)お母様(70歳)長女(48歳)次女(46歳)

 

【内容】

遺言書作成、任意代理のご相談から家族信託の必要性を感じられての案件です。

お父様も体調が優れない状態、お母様は認知症が進んできている。

この状態の中で、財産管理と資産承継に不安を感じてのご相談でした。

 

【解決方法】

今後、お母様が年老いた時、介護をされるのは長女さんということを、お父様と姉妹で話し合い、お母様の財産の管理を長女さんがしていき、介護費用もお母様の財産から長女さんが払っていける体制をとっていきたいとのことでした。

成年後見という形で、全ての財産の管理を長女さんに託すのには、抵抗があるようでして、一定の財産について、遺言同様で、将来引き継ぐであろう資産を金融機関毎で長女と次女に託すという方法での家族信託となりました。

お母様にとって、娘さんに全幅の信頼がない様子であったので、念のため、信託監督人としてお父様を定めることとさせて頂きました。

 

【効果】

もし、この契約をしない場合のリスクは、お母様の認知症が進み判断能力が無くなってしまったとしたら、介護費用を捻出しようと思った時には、成年後見人を選任し手続きをすすめることになるのですが、お母様がお亡くなりになられるまで財産を管理し、毎年家庭裁判所に報告を提出する煩雑な管理をしなければならなくなりますし、専門家が後見人もしくは後見監督人に選任された場合には、お亡くなりになられるまで、継続的に後見人報酬もしくは監督人報酬が必要になることから費用負担の増大化のリスクもございます。

この家族信託契約により、契約締結時から一定の財産をお母様の代わりに管理し、もし、お母様の判断能力が喪失したとしても、長女が管理するお母様の財産の中から介護費用を捻出することなどの運用・管理・処分ができるようになることで、お母様の認知症が進んでいく場合のリスクを取り除きました。費用負担も信託組成時単発の費用負担だけで済みますので、後見報酬の長生きによる増大のリスクも取り除くことが出来ました。

それにより、お母様が判断能力を無くしてから長生きをされたとしても、お子様である姉妹に困ることは生じることはないことから、お母様も姉妹様の不安を無くし、安心に変えることが出来ました。

家族信託による認知症対策の他、遺言的効果の帰属権利者の設定により、生前での遺産分割を実現した格好となりました。お母様がしっかりしているうちから、基本的なお母様の財産の管理運用は長女の代に移り、将来の紛争を積極的になくす手続きを取ったことにより、非常に喜んでいただけました。

遺言書作成のご依頼から認知症対策の家族信託組成(京都市)

【登場人物】 お母様(77歳)長女(52歳)長男(43歳)

 

【内容】

遺言書作成の依頼から家族信託の必要性を感じられての案件です。

お父様は、既に他界され、現時点では、お母様はご実家に一人暮らしの状態でした。そして、お母様と長男の奥様との関係は、もう一つで、今後、お母様が年老いた時、介護をされるのは長女さんということを、姉弟で話し合い、遺言で、全ての資産を長女に相続させる内容で作成して欲しいとのご相談でした。介護をしていく中で、施設入居をするために、実家を売却し、お母様は長女さんが引き取り、実家売却金でその後のお母様の生活費を面倒みていくことを家族会議で決定されておられるのであれば、信託という形で、お母様が認知症になり、判断能力が無くなったとしても、長女の判断、タイミングで実家を売却できる状態にしておくこともご検討して頂くようご提案させて頂きました。

 

 

【解決方法】

お母様と長女との信頼関係はございましたので、お母様と長女との間に不動産に関する信託契約書を締結し、委託者、受益者をお母様に、受託者を長女とし、管理処分権限を受託者に単独で持たせることにより、委託者であるお母様の判断能力が無くなり、売却処分が必要になった際に、動きが取れる状態にしました。

これから取得する資産や不動産以外の資産についても、長男さんは介護を引き受けない代わりに相続しないことも家族会議で話会いが行われていました。

よって、不動産以外についても、遺言書を作成し、長女に資産を相続させるものとし、長男には遺留分の放棄もしてもらいました。

家族信託も遺言も、長女が万が一に何かあった場合に、長女の子供に長女の権利を全て引き継がせる内容にて作成させて頂きました。

 

【効果】

もし、この契約をしない場合のリスクは、お母様の認知症が進み判断能力が無くなってしまったとしたら、不動産を売却も賃貸に出すことも基本出来なくなります。しようと思った時には、成年後見人を選任し手続きをすすめることになるのですが、売却する為に選任された後見人であったとしても、お母様がお亡くなりになられるまで財産を管理し、毎年家庭裁判所に報告を提出する煩雑な管理をしなければならなくなりますし、専門家が後見人もしくは後見監督人に選任された場合には、お亡くなりになられるまで、継続的に後見人報酬もしくは監督人報酬が必要になることから費用負担の増大化のリスクもございます。

この家族信託契約により、契約締結時から不動産をお母様の代わりに管理し、もし、お父様の判断能力が喪失したとしても、長女が長女の判断とタイミングにより、不動産を売却することなどの運用・管理・処分ができるようになることで、お母様の認知症が進んでいく場合のリスクを取り除きました。費用負担も信託組成時単発の費用負担だけで済みますので、後見報酬の長生きによる増大のリスクも取り除くことが出来ました。

それにより、お母様が判断能力を無くしてから長生きをされたとしても、お子様である姉弟に困ることは生じることはないことから、お母様も姉第様の不安を無くし、安心に変えることが出来ました。

家族信託による認知症対策の他、遺言による資産承継、さらには遺留分の放棄まですることにより、生前での遺産分割を実現した格好となりました。お母様がしっかりしているうちから、管理運用は長女の代に移り、今後紛争が生じる可能性があった長男の嫁との関係でも、紛争を事前のなくす手続きを取ったことにより、非常に喜んでいただけました。

将来の介護費用捻出に不安を持つ娘さんからの相談から組成

【登場人物】 お父様(75歳)お母様(71歳)長女(41歳)次女(39歳)

【内容】

弁護士さんからのご紹介の案件です。

お父様は、現時点では、正常な判断能力を有しているように見えるが、認知症と診断され、今後益々認知症が進行した場合には、お父様は施設に入居することになり、実家を売却し、お母様は長女さんが引き取り、実家売却金でその後のお母様の生活費を面倒みていくことを家族会議で決定されておられました。ただ、お父様の認知症が進んだ場合、実家を父の名の下で売却できなくなるリスクを心配しておられ、まだ判断能力があるうちに出来る対策はないかということで、ご相談にのらせていただきました。

 

 

【解決方法】

お父様と長女との信頼関係はございましたので、お父様と長女との間に不動産に関する信託契約書を締結し、委託者、受益者をお父様に、受託者を長女とし、管理処分権限を受託者に単独で持たせることにより、委託者であるお父様の判断能力が無くなり、売却処分が必要になった際に、動きが取れる状態にしました。お父様はお母様の生活のことを一番に心配されていらっしゃったので、ご自身が亡くなられたあとの受益者をお母様としました。

お父様とお母様のご意思を形にする為に、信託契約書の目的には、ご本人方が納得いかれるまで何度も何度も将来に向けての思いを文章化する努力を致しました。娘さんの前では話されないことをご両親だけの面談時にお話し頂いたりして、お互いの気持ちが通じるきっかけになったのではないかと自負しております。

受託者は、長女とし、長女に何かあった場合には次女が受託者になるように予備的受託者の定めを致しました。

【効果】

もし、この契約をしない場合のリスクは、お父様の認知症が進み判断能力が無くなってしまったとしたら、不動産を売却も賃貸に出すことも基本出来なくなります。しようと思った時には、成年後見人を選任し手続きをすすめることになるのですが、売却する為に選任された後見人であったとしても、お父様がお亡くなりになられるまで財産を管理し、毎年家庭裁判所に報告を提出する煩雑な管理をしなければならなくなりますし、専門家が後見人もしくは後見監督人に選任された場合には、お亡くなりになられるまで、継続的に後見人報酬もしくは監督人報酬が必要になることから費用負担の増大化のリスクもございます。

この家族信託契約により、契約締結時から不動産をお父様の代わりに管理し、もし、お父様の判断能力が喪失したとしても、長女が長女の判断とタイミングにより、不動産を売却することなどの運用・管理・処分ができるようになることで、お父様の認知症が進んでいく場合のリスクを取り除きました。費用負担も信託組成時単発の費用負担だけで済みますので、後見報酬の長生きによる増大のリスクも取り除くことが出来ました。

それにより、お父様が判断能力を無くしてから長生きをされたとしても、お子様である姉弟に困ることは生じることはないことから、お父様も姉妹様の不安を無くし、安心に変えることが出来ました。

そして何より、この信託契約書作成に当たって、それぞれの想いを伝えあう家族の話あいが出来たことが何より印象的な案件となりました。

遠方の実家売却依頼中の家族信託で、認知症に備える

 

【登場人物】 お父様(98歳)長女(66歳)長男(64歳)

 

【内容】

金融機関からのご紹介の案件です。

お父様は長女の自宅に介護の為、引き取られ、遠方の実家は空き家の状態で売りに出していらっしゃいました。中々買い手が見つからない状況でした。お父様の認知症がどんどん進むのを恐れて、売れた際に、スムーズに手続きができるようにしたいという長女様からのご要望で当事務所にご相談がございました。

 

【解決方法】

お父様と長女との信頼関係はございましたので、お父様と長女との間に不動産に関する信託契約書を締結し、委託者、受益者をお父様に、受託者を長女とし、管理処分権限を受託者に単独で持たせることにより、委託者であるお父様の判断能力が無くなり、売却処分が必要になった際に、動きが取れる状態にしました。

受託者は、長女とし、長女に何かあった場合には長男が受託者になるように予備的受託者の定めを致しました。

また、実家売却だけの為に信託契約を締結することになったので、売却時点で信託が終了する内容にいたしました。

NHKで放送された家族信託についての特集をご覧になられている方でしたので、スムーズに手続きを進めることができました。

 

 

【効果】

もし、この契約をしない場合のリスクは、お父様の認知症が進み判断能力が無くなってしまったとしたら、不動産を売却も賃貸に出すことも基本出来なくなります。しようと思った時には、成年後見人を選任し手続きをすすめることになるのですが、売却する為に選任された後見人であったとしても、お父様がお亡くなりになられるまで財産を管理し、毎年家庭裁判所に報告を提出する煩雑な管理をしなければならなくなりますし、専門家が後見人もしくは後見監督人に選任された場合には、お亡くなりになられるまで、継続的に後見人報酬もしくは監督人報酬が必要になることから費用負担の増大化のリスクもございます。

この家族信託契約により、契約締結時から不動産をお父様の代わりに管理し、もし、お父様の判断能力が喪失したとしても、長女が長女の判断とタイミングにより、不動産を売却することなどの運用・管理・処分ができるようになることで、お父様の認知症が進んでいく場合のリスクを取り除きました。費用負担も信託組成時単発の費用負担だけで済みますので、後見報酬の長生きによる増大のリスクも取り除くことが出来ました。

それにより、お父様が判断能力を無くしてから長生きをされたとしても、お子様である姉弟に困ることは生じることはないことから、お父様も姉弟様の不安を無くし、安心に変えることが出来ました。

信託不動産の受益者に相続が発生した事例(京都市)

【登場人物】 お母様(86歳)長女(56歳)次女(53歳)三女(51歳)

 

【内容】

お母様が施設に入居するタイミングで長女を受託者にして家族信託を組成した案件の3年後。委託者兼受益者であるお母様が、身罷られました。権利帰属者については、信託契約書に受益者の相続人と定められている。遺産分割協議にて、長女が単独で相続することが協議された。

 

【解決方法】

遺産分割協議書に受益者の相続人たる地位を長女が単独で相続することを明記することで、受託者である長女から死亡日信託財産引継ぎを原因として所有権移転及び信託抹消登記を申請し、長女へ1回の登記手続きにて相続登記を申請しました。

 

【効果】

認知症対策として組成した案件であったため、当初は、お母様が認知症になった場合に売却をすることを予定していたのだが、その前にお亡くなりになったケースでございます。

ここで、信託契約書上の権利帰属者が受益者の相続人としか記載されていなかったため、その相続人3名の名義に信託財産引継ぎによる所有権移転及び信託登記抹消登記をした上で、遺産分割を原因に長女単独名義に所有権移転登記を申請しなければならないかもしれないところ、遺産分割協議書に信託契約書内容を詳細に記載した上で、受益者の相続人たる地位を長女単独で承継することを明記することで、2回の登記手続きを1回にすることで、通常の相続登記と同様の費用負担にて手続きが出来ました。

 

信託したご実家を売却するとこんなに良い結果に

 

【登場人物】 お母様(86歳)長男(56歳)

 

【内容】

空き家になったご実家を、お母様が弱ってきているので、お母様の意向なしに息子さんの名義にした上で、売却できるようにしておきたいという趣旨で組成した家族信託から1年後、その売却を行いました。

 

 

【解決方法】

長男とお母様からの信託移転した受託者としての長男が売主となって売買契約を締結しました。

売買を原因として通常の長男持分移転登記と連件にて売買同日信託財産処分を原因として長男持分移転及び信託抹消登記を致しました。

不動産売却によっても、信託契約終了ではない信託契約であるため、売却して手にした本来お母様が取得する分の売買代金は、受託者として、長男の財産とは分別管理してもらうことになりました。

 

【効果】

まさに、当事務所で、お母様の判断能力が無くなった段階で、長男単独で売却できる状態にしてほしいとの想いを信託により実現し、想定通り、スムーズに売却することが出来ましたので、長男さんも大変喜んで頂きました。

信託という方法を選択肢として提案がなければ、贈与税と不動産取得税だけでも100万円以上かかっていた案件だったところ、信託による名義変更にしたところ、お客様のご負担も軽減でき、実態にあった管理も実現できたので、良かったです。相続時精算課税制度を使う場合でも、不動産取得税はかかりますし、登録免許税も高い税率でかかります。しかも、売却する場合にも、居住用財産の3000万特別控除の特例を使えるので、売却した際の手取り金額も贈与にて名義変更した場合に比べて、数百万円大きくなることになりました。

 

生前贈与ではなく、息子が実家を売却できる方法

 

【登場人物】 お母様(86歳)長男(56歳)

 

【内容】

遠方のご実家に住んでいたお父様とお母様だったのですが、2年程前にお父様が亡くなり、お母様を一人にするわけにはいかず、お母様は施設に入居されました。そのご実家のご名義は、お父様とお母様の共有名義でした。お父様の持分については、一人息子の長男名義に相続登記を致しました。よって、お母様と長男名義となりました。空き家状態で2年の時間が経過したとき、当事務所に息子さんの顧問税理士さんより、お母様の持分について、息子さんに生前贈与の登記をしてほしい旨のご連絡がございました。相続税対策での話かなって思ったのですが、お母様が弱ってきているので、お母様の意向なしに息子さんの名義にした上で、売却できるようにしておきたいというのが、今回の依頼の趣旨でした。

 

 

【解決方法】

当事務所から、上記内容の趣旨であれば、贈与税も発生せず、不動産取得税も発生せず、登録免許税も贈与の時より安い信託による名義変更がよいのではないかと提案しましたところ、そんな方法があるのかという感じで、息子さんも税理士さんも快諾して頂き、委託者兼受益者をお母様、受託者を息子さんとする信託契約に基づく持分移転登記をさせて頂きました。

 

【効果】

信託という方法を選択肢として提案がなければ、贈与税と不動産取得税だけでも100万円以上かかっていた案件だったところ、信託による名義変更にしたところ、お客様のご負担も軽減でき、実態にあった管理も実現できたので、良かったです。相続時精算課税制度を使う場合でも、不動産取得税はかかりますし、登録免許税も高い税率でかかります。しかも、売却する場合にも、居住用財産の3000万特別控除の特例を使えるので、売却した際の手取り金額も贈与にて名義変更した場合に比べて、数百万円大きくなることになりました。

また、売却できずに、相続が発生した場合、贈与の場合、相続時の小規模宅地等の特例が使えなくなるなど、どういう方向から見ても、信託を選択してよかったという事例でございました。