信託不動産の受益者に相続が発生した事例(京都市)

【登場人物】 お母様(86歳)長女(56歳)次女(53歳)三女(51歳)

 

【内容】

お母様が施設に入居するタイミングで長女を受託者にして家族信託を組成した案件の3年後。委託者兼受益者であるお母様が、身罷られました。権利帰属者については、信託契約書に受益者の相続人と定められている。遺産分割協議にて、長女が単独で相続することが協議された。

 

【解決方法】

遺産分割協議書に受益者の相続人たる地位を長女が単独で相続することを明記することで、受託者である長女から死亡日信託財産引継ぎを原因として所有権移転及び信託抹消登記を申請し、長女へ1回の登記手続きにて相続登記を申請しました。

 

【効果】

認知症対策として組成した案件であったため、当初は、お母様が認知症になった場合に売却をすることを予定していたのだが、その前にお亡くなりになったケースでございます。

ここで、信託契約書上の権利帰属者が受益者の相続人としか記載されていなかったため、その相続人3名の名義に信託財産引継ぎによる所有権移転及び信託登記抹消登記をした上で、遺産分割を原因に長女単独名義に所有権移転登記を申請しなければならないかもしれないところ、遺産分割協議書に信託契約書内容を詳細に記載した上で、受益者の相続人たる地位を長女単独で承継することを明記することで、2回の登記手続きを1回にすることで、通常の相続登記と同様の費用負担にて手続きが出来ました。

 

信託したご実家を売却するとこんなに良い結果に

 

【登場人物】 お母様(86歳)長男(56歳)

 

【内容】

空き家になったご実家を、お母様が弱ってきているので、お母様の意向なしに息子さんの名義にした上で、売却できるようにしておきたいという趣旨で組成した家族信託から1年後、その売却を行いました。

 

 

【解決方法】

長男とお母様からの信託移転した受託者としての長男が売主となって売買契約を締結しました。

売買を原因として通常の長男持分移転登記と連件にて売買同日信託財産処分を原因として長男持分移転及び信託抹消登記を致しました。

不動産売却によっても、信託契約終了ではない信託契約であるため、売却して手にした本来お母様が取得する分の売買代金は、受託者として、長男の財産とは分別管理してもらうことになりました。

 

【効果】

まさに、当事務所で、お母様の判断能力が無くなった段階で、長男単独で売却できる状態にしてほしいとの想いを信託により実現し、想定通り、スムーズに売却することが出来ましたので、長男さんも大変喜んで頂きました。

信託という方法を選択肢として提案がなければ、贈与税と不動産取得税だけでも100万円以上かかっていた案件だったところ、信託による名義変更にしたところ、お客様のご負担も軽減でき、実態にあった管理も実現できたので、良かったです。相続時精算課税制度を使う場合でも、不動産取得税はかかりますし、登録免許税も高い税率でかかります。しかも、売却する場合にも、居住用財産の3000万特別控除の特例を使えるので、売却した際の手取り金額も贈与にて名義変更した場合に比べて、数百万円大きくなることになりました。

 

生前贈与ではなく、息子が実家を売却できる方法

 

【登場人物】 お母様(86歳)長男(56歳)

 

【内容】

遠方のご実家に住んでいたお父様とお母様だったのですが、2年程前にお父様が亡くなり、お母様を一人にするわけにはいかず、お母様は施設に入居されました。そのご実家のご名義は、お父様とお母様の共有名義でした。お父様の持分については、一人息子の長男名義に相続登記を致しました。よって、お母様と長男名義となりました。空き家状態で2年の時間が経過したとき、当事務所に息子さんの顧問税理士さんより、お母様の持分について、息子さんに生前贈与の登記をしてほしい旨のご連絡がございました。相続税対策での話かなって思ったのですが、お母様が弱ってきているので、お母様の意向なしに息子さんの名義にした上で、売却できるようにしておきたいというのが、今回の依頼の趣旨でした。

 

 

【解決方法】

当事務所から、上記内容の趣旨であれば、贈与税も発生せず、不動産取得税も発生せず、登録免許税も贈与の時より安い信託による名義変更がよいのではないかと提案しましたところ、そんな方法があるのかという感じで、息子さんも税理士さんも快諾して頂き、委託者兼受益者をお母様、受託者を息子さんとする信託契約に基づく持分移転登記をさせて頂きました。

 

【効果】

信託という方法を選択肢として提案がなければ、贈与税と不動産取得税だけでも100万円以上かかっていた案件だったところ、信託による名義変更にしたところ、お客様のご負担も軽減でき、実態にあった管理も実現できたので、良かったです。相続時精算課税制度を使う場合でも、不動産取得税はかかりますし、登録免許税も高い税率でかかります。しかも、売却する場合にも、居住用財産の3000万特別控除の特例を使えるので、売却した際の手取り金額も贈与にて名義変更した場合に比べて、数百万円大きくなることになりました。

また、売却できずに、相続が発生した場合、贈与の場合、相続時の小規模宅地等の特例が使えなくなるなど、どういう方向から見ても、信託を選択してよかったという事例でございました。

 

 

認知症に備える実家の家族信託(京都市)

当事務所での解決事例①

【登場人物】 お母様(83歳)長女(53歳)次女(50歳)三女(48歳)

【内容】
お母様が施設に入居するタイミングでのご相談でした。
お母様の御意思は、自分がしっかりしている間は、思い出の詰まった家は処分したくはないけれど、ご自身の判断能力が低下したときには、娘たちによる売却処分を託したいというものでした。娘さんたちの方は、お母様が認知症になり、何十年も実家の処分が出来なくなるリスクをなくしたいという希望がございました。

【解決方法】
お母様と長女との信頼関係はございましたので、お母様と長女との間に不動産に関する信託契約書を締結し、委託者、受益者をお母様に、受託者を長女とし、管理処分権限を受託者に単独で持たせることにより、委託者であるお母様の判断能力が無くなり、売却処分が必要になった際に、動きが取れる状態にしました。

受託者は、長女とし、長女に何かあった場合には次女が、次女に何かあった場合には三女が受託者になるように予備的受託者の定めを致しました。

お母様の希望が、亡くなった後の財産の行方は、3人の娘さんの話で決めてほしいということでしたので、信託終了後の財産帰属者については、受益者の相続人とするという規定で定めさせて頂きました。

【効果】
もし、この契約をしない場合のリスクは、お母様の認知症が進み判断能力が無くなってしまったとしたら、不動産を売却も賃貸に出すことも基本出来なくなります。しようと思った時には、成年後見人を選任し手続きをすすめることになるのですが、売却する為に選任された後見人であったとしても、お母様がお亡くなりになられるまで財産を管理し、毎年家庭裁判所に報告を提出する煩雑な管理をしなければならなくなりますし、専門家が後見人もしくは後見監督人に選任された場合には、お亡くなりになられるまで、継続的に後見人報酬もしくは監督人報酬が必要になることから費用負担の増大化のリスクもございます。

この家族信託契約により、契約締結時から不動産をお母様の代わりに管理し、もし、お母様の判断能力が喪失したとしても、長女が長女の判断とタイミングにより、不動産を売却もしくは賃貸に出すことなどの運用・管理・処分ができるようになることで、お母様の認知症になった場合のリスクを取り除きました。費用負担も信託組成時単発の費用負担だけで済みますので、後見報酬の長生きによる増大のリスクも取り除くことが出来ました。
それにより、お母様がたとえ判断能力を無くしてから長生きをされたとしても、お子様である3姉妹に困ることは生じることはないことから、お母様も3姉妹様の不安を無くし、安心に変えることが出来ました。