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借地上の建物を信託する際、当然借地権の譲渡も伴うことになりますので、

借地権譲渡について地主の承諾を得る必要がございますので、注意が必要です。

建物に関して信託による所有権移転登記自体は、借地の地主の承諾がなくてもできますが、実体法上、建物譲渡は、借地権の無断譲渡の証拠ともなりえてしまうので、必ず、承諾を得てから登記名義の変更をされますことをお勧めします。

借地借家法（土地の賃借権の譲渡又は転貸の許可）

第十九条　借地権者が賃借権の目的である土地の上の建物を第三者に譲渡しようとする場合において、その第三者が賃借権を取得し、又は転借をしても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡又は転貸を承諾しないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。この場合において、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、賃借権の譲渡若しくは転貸を条件とする借地条件の変更を命じ、又はその許可を財産上の給付に係らしめることができる。

２　裁判所は、前項の裁判をするには、賃借権の残存期間、借地に関する従前の経過、賃借権の譲渡又は転貸を必要とする事情その他一切の事情を考慮しなければならない。

３　第一項の申立てがあった場合において、裁判所が定める期間内に借地権設定者が自ら建物の譲渡及び賃借権の譲渡又は転貸を受ける旨の申立てをしたときは、裁判所は、同項の規定にかかわらず、相当の対価及び転貸の条件を定めて、これを命ずることができる。この裁判においては、当事者双方に対し、その義務を同時に履行すべきことを命ずることができる。

４　前項の申立ては、第一項の申立てが取り下げられたとき、又は不適法として却下されたときは、その効力を失う。

５　第三項の裁判があった後は、第一項又は第三項の申立ては、当事者の合意がある場合でなければ取り下げることができない。

６　裁判所は、特に必要がないと認める場合を除き、第一項又は第三項の裁判をする前に鑑定委員会の意見を聴かなければならない。

７　前各項の規定は、転借地権が設定されている場合における転借地権者と借地権設定者との間について準用する。ただし、借地権設定者が第三項の申立てをするには、借地権者の承諾を得なければならない。

即時発効しない信託契約を望まれる方は、結構いらっしゃいます。

例えば、委託者の認知症が進んで、保佐相当との医師の診断書が提出されることを効力発生条件とするなどの信託契約です。

この契約自体は、もちろん有効だと考えておりますが、実務上は、当事務所では、そのような契約書の作成は受け付けておりません。

 

なぜか？？

どの時点で発効するのか分からない状態での契約は法的安定性に欠くでしょうし、条件成就の時には、委託者の判断能力の減退が進んでいるので、その時点での信託による名義変更の意思確認ができないことがその理由です。

 

逆に、委託者は元気であるから、信託契約は結ぶけれども、今まで通り、委託者で管理をしていきたいというご相談もたまにあります。不動産の名義も変えずに登記留保という手法も、家族信託が流行りだした頃、推奨する専門家がいるということは聞き及んでおりましたが、やはり、法的安定性を欠く結果になりかねないので、当事務所では、即時の名義変更を推奨しております。不動産だけでなく、金銭であれば、信託口口座の開設をせず、今まで通り管理をするということも契約と齟齬することになりますので、お勧めしておりません。

 

信じて託す信託制度を仮にしておく的な中途半端な運用は避けるべきです。

上記のような運用は、信託法３４条２項違反ということになりそうです。

 

 

先日、ご依頼を受けました件で、信託されたいとする不動産の一部の地目が畑となっておりました。

現況が畑であれば、信託できません。

なぜなら、農地法３条（農地のままで譲渡）の許可はできないことになっているからです。

ただし、農地法５条の転用許可であれば、問題ありません。

今回の事案では、現況は、農地ではなくなっていたので、地目変更登記だけしてもらうことになりました。

農地法（農地又は採草放牧地の権利移動の制限）

第三条　農地又は採草放牧地について所有権を移転し、又は地上権、永小作権、質権、使用貸借による権利、賃借権若しくはその他の使用及び収益を目的とする権利を設定し、若しくは移転する場合には、政令で定めるところにより、当事者が農業委員会の許可を受けなければならない。ただし、次の各号のいずれかに該当する場合及び第五条第一項本文に規定する場合は、この限りでない。

一第四十六条第一項又は第四十七条の規定によつて所有権が移転される場合

二　削除

三　第三十七条から第四十条までの規定によつて農地中間管理権（農地中間管理事業の推進に関する法律第二条第五項に規定する農地中間管理権をいう。以下同じ。）が設定される場合

四　第四十一条の規定によつて同条第一項に規定する利用権が設定される場合

五　これらの権利を取得する者が国又は都道府県である場合

六　土地改良法（昭和二十四年法律第百九十五号）、農業振興地域の整備に関する法律（昭和四十四年法律第五十八号）、集落地域整備法（昭和六十二年法律第六十三号）又は市民農園整備促進法（平成二年法律第四十四号）による交換分合によつてこれらの権利が設定され、又は移転される場合

七農業経営基盤強化促進法第十九条の規定による公告があつた農用地利用集積計画の定めるところによつて同法第四条第三項第一号の権利が設定され、又は移転される場合

七の二　農地中間管理事業の推進に関する法律第十八条第七項の規定による公告があつた農用地利用配分計画の定めるところによつて賃借権又は使用貸借による権利が設定され、又は移転される場合

八　特定農山村地域における農林業等の活性化のための基盤整備の促進に関する法律（平成五年法律第七十二号）第九条第一項の規定による公告があつた所有権移転等促進計画の定めるところによつて同法第二条第三項第三号の権利が設定され、又は移転される場合

九　農山漁村の活性化のための定住等及び地域間交流の促進に関する法律（平成十九年法律第四十八号）第八条第一項の規定による公告があつた所有権移転等促進計画の定めるところによつて同法第五条第八項の権利が設定され、又は移転される場合

九の二　農林漁業の健全な発展と調和のとれた再生可能エネルギー電気の発電の促進に関する法律（平成二十五年法律第八十一号）第十七条の規定による公告があつた所有権移転等促進計画の定めるところによつて同法第五条第四項の権利が設定され、又は移転される場合

十　民事調停法（昭和二十六年法律第二百二十二号）による農事調停によつてこれらの権利が設定され、又は移転される場合

十一　土地収用法（昭和二十六年法律第二百十九号）その他の法律によつて農地若しくは採草放牧地又はこれらに関する権利が収用され、又は使用される場合

十二　遺産の分割、民法（明治二十九年法律第八十九号）第七百六十八条第二項（同法第七百四十九条及び第七百七十一条において準用する場合を含む。）の規定による財産の分与に関する裁判若しくは調停又は同法第九百五十八条の三の規定による相続財産の分与に関する裁判によつてこれらの権利が設定され、又は移転される場合

十三　農地中間管理機構が、農林水産省令で定めるところによりあらかじめ農業委員会に届け出て、農業経営基盤強化促進法第七条第一号に掲げる事業の実施によりこれらの権利を取得する場合

十四　農業協同組合法第十条第三項の信託の引受けの事業又は農業経営基盤強化促進法第七条第二号に掲げる事業（以下これらを「信託事業」という。）を行う農業協同組合又は農地中間管理機構が信託事業による信託の引受けにより所有権を取得する場合及び当該信託の終了によりその委託者又はその一般承継人が所有権を取得する場合

十四の二　農地中間管理機構が、農林水産省令で定めるところによりあらかじめ農業委員会に届け出て、農地中間管理事業（農地中間管理事業の推進に関する法律第二条第三項に規定する農地中間管理事業をいう。以下同じ。）の実施により農地中間管理権を取得する場合

十四の三　農地中間管理機構が引き受けた農地貸付信託（農地中間管理事業の推進に関する法律第二条第五項第二号に規定する農地貸付信託をいう。）の終了によりその委託者又はその一般承継人が所有権を取得する場合

十五　地方自治法（昭和二十二年法律第六十七号）第二百五十二条の十九第一項の指定都市（以下単に「指定都市」という。）が古都における歴史的風土の保存に関する特別措置法（昭和四十一年法律第一号）第十九条の規定に基づいてする同法第十一条第一項の規定による買入れによつて所有権を取得する場合

十六　その他農林水産省令で定める場合

２　前項の許可は、次の各号のいずれかに該当する場合には、することができない。ただし、民法第二百六十九条の二第一項の地上権又はこれと内容を同じくするその他の権利が設定され、又は移転されるとき、農業協同組合法第十条第二項に規定する事業を行う農業協同組合又は農業協同組合連合会が農地又は採草放牧地の所有者から同項の委託を受けることにより第一号に掲げる権利が取得されることとなるとき、同法第十一条の五十第一項第一号に掲げる場合において農業協同組合又は農業協同組合連合会が使用貸借による権利又は賃借権を取得するとき、並びに第一号、第二号、第四号及び第五号に掲げる場合において政令で定める相当の事由があるときは、この限りでない。

一　所有権、地上権、永小作権、質権、使用貸借による権利、賃借権若しくはその他の使用及び収益を目的とする権利を取得しようとする者又はその世帯員等の耕作又は養畜の事業に必要な機械の所有の状況、農作業に従事する者の数等からみて、これらの者がその取得後において耕作又は養畜の事業に供すべき農地及び採草放牧地の全てを効率的に利用して耕作又は養畜の事業を行うと認められない場合

二　農地所有適格法人以外の法人が前号に掲げる権利を取得しようとする場合

三　信託の引受けにより第一号に掲げる権利が取得される場合

四　第一号に掲げる権利を取得しようとする者（農地所有適格法人を除く。）又はその世帯員等がその取得後において行う耕作又は養畜の事業に必要な農作業に常時従事すると認められない場合

五　第一号に掲げる権利を取得しようとする者又はその世帯員等がその取得後において耕作の事業に供すべき農地の面積の合計及びその取得後において耕作又は養畜の事業に供すべき採草放牧地の面積の合計が、いずれも、北海道では二ヘクタール、都府県では五十アール（農業委員会が、農林水産省令で定める基準に従い、市町村の区域の全部又は一部についてこれらの面積の範囲内で別段の面積を定め、農林水産省令で定めるところにより、これを公示したときは、その面積）に達しない場合

六　農地又は採草放牧地につき所有権以外の権原に基づいて耕作又は養畜の事業を行う者がその土地を貸し付け、又は質入れしようとする場合（当該事業を行う者又はその世帯員等の死亡又は第二条第二項各号に掲げる事由によりその土地について耕作、採草又は家畜の放牧をすることができないため一時貸し付けようとする場合、当該事業を行う者がその土地をその世帯員等に貸し付けようとする場合、その土地を水田裏作（田において稲を通常栽培する期間以外の期間稲以外の作物を栽培することをいう。以下同じ。）の目的に供するため貸し付けようとする場合及び農地所有適格法人の常時従事者たる構成員がその土地をその法人に貸し付けようとする場合を除く。）

七　第一号に掲げる権利を取得しようとする者又はその世帯員等がその取得後において行う耕作又は養畜の事業の内容並びにその農地又は採草放牧地の位置及び規模からみて、農地の集団化、農作業の効率化その他周辺の地域における農地又は採草放牧地の農業上の効率的かつ総合的な利用の確保に支障を生ずるおそれがあると認められる場合

３　農業委員会は、農地又は採草放牧地について使用貸借による権利又は賃借権が設定される場合において、次に掲げる要件の全てを満たすときは、前項（第二号及び第四号に係る部分に限る。）の規定にかかわらず、第一項の許可をすることができる。

一　これらの権利を取得しようとする者がその取得後においてその農地又は採草放牧地を適正に利用していないと認められる場合に使用貸借又は賃貸借の解除をする旨の条件が書面による契約において付されていること。

二　これらの権利を取得しようとする者が地域の農業における他の農業者との適切な役割分担の下に継続的かつ安定的に農業経営を行うと見込まれること。

三　これらの権利を取得しようとする者が法人である場合にあつては、その法人の業務を執行する役員又は農林水産省令で定める使用人（次条第一項第三号において「業務執行役員等」という。）のうち、一人以上の者がその法人の行う耕作又は養畜の事業に常時従事すると認められること。

４　農業委員会は、前項の規定により第一項の許可をしようとするときは、あらかじめ、その旨を市町村長に通知するものとする。この場合において、当該通知を受けた市町村長は、市町村の区域における農地又は採草放牧地の農業上の適正かつ総合的な利用を確保する見地から必要があると認めるときは、意見を述べることができる。

５　第一項の許可は、条件をつけてすることができる。

６　第一項の許可を受けないでした行為は、その効力を生じない。

信託法上、受託者は、委託者及び受益者の同意を得て、辞任することができるとなっております。

これを、例えば、受託者のみで辞任ができるようにするには、信託契約書に別段の定めが必要になります。

細かい点ではありますが、契約書を作成するうえでは、しっかり検討していかなければならない点だと思います。

（受託者の辞任）
第五十七条　受託者は、委託者及び受益者の同意を得て、辞任することができる。ただし、信託行為に別段の定めがあるときは、その定めるところによる。
２　受託者は、やむを得ない事由があるときは、裁判所の許可を得て、辞任することができる。
３　受託者は、前項の許可の申立てをする場合には、その原因となる事実を疎明しなければならない。
４　第二項の許可の申立てを却下する裁判には、理由を付さなければならない。
５　第二項の規定による辞任の許可の裁判に対しては、不服を申し立てることができない。
６　委託者が現に存しない場合には、第一項本文の規定は、適用しない。

令和３年９月１１日の日本経済新聞プラス1にて、約１０００人の読者アンケートによる子どもに聞かれて困る金融用語の第三位に家族信託が選ばれておりました。

ちなみに１位はFX、２位は暗号資産、４位は、マイナス金利、５位はフィンテックなど、どれも聞いたことがあるけれども、しっかり説明ができるかと言われたら微妙な言葉が並んでおります。

そんな言葉に中の堂々３位に家族信託が選ばれているのに、驚きました。

それだけ、一般的な言葉になりつつあるのかもしれません。

私どもの事務所でも、家族信託に関するご相談は増えてきております。

益々増えていく様相かと思います。

生命保険や損害保険などと同様、家族信託・民事信託を導入しておくことで安心が得られるという代物です。

家族信託をしたとしても、その報酬を支払いながらも、実際にその役割を果たさない場合、例えば、認知症になる前に、死亡して相続が発生するケースなどもございます。

相続対策と同時に、認知症対策を取られたら完璧です。認知症対策をしておくことで、いざというときの備えとなります。

今、ご相談に来られる方々は、その備えをしっかりしておきたいと思われる方です。

お気軽にご相談くださいませ。

日経新聞によりますと、認知症を患う人の所有する住宅が急増する見通しとのことです。２０４０年に現状より約27％増の280万戸になる。

このことにより、何が困るか？ということをご存じない方が多いように思います。

認知症になると自宅の売却が難しくなり、介護費用の捻出に資産を有効活用できない恐れがあるのです。

自宅が空き家になることで、家の管理費（固定資産税や修繕費など）と介護費の二重の負担が現役世代にかかる恐れがあります。

全国銀行協会は、今年２月に、成年後見制度を利用できない場合など、一定条件のもと、親族などが代理で引き出すことを限定的に容認する考え方を示しました。(参照　優司法書士法人公式ブログ令和３年２月２２日記事）

一方、自宅など不動産では、こうした対応は見られない。

本人の意思が必要になるのです。

こうした、認知症になるリスクを回避するために、この記事にも記載があるように、家族信託・民事信託での対策を取ることが典型例となります。

信託契約内容によっては、認知症になった後、介護施設に入るときに子の判断で親の自宅を売ることができるようになります。

私どもの事務所で関与させていただく、家族信託・民事信託では、ほとんどのケースが、このような設計をしております。その内容に特化した実家処分安心信託３９プランを用意しております。

このプランでは、不動産の価格にかかわらず、定額料金での信託組成ができますので、安心でご好評いただいております。

どうぞ、お気軽にご相談ください。

家族信託に知名度、ニーズが以前にも増して明らかに増加していることを肌で感じております。

ご相談、問い合わせ、ご依頼とも、本サイトを開設以来、一番増えていると思います。

そんな中、京都では、京都銀行に引き続き、京都信用金庫でも信託口座開設が可能となりました。

そのあたりの調整を当方も所属している民事信託士協会の京都支部の方々がなさっていらっしゃいました。

そんな民事信託士協会京都支部の総会が先日ありましたので、オンラインにて参加させて頂きました。

そこでも、京都信用金庫・京都銀行の最新の取り扱いの状況であったり、考え方、協会としての考え方など情報をいただけました。

その中で、備忘録に記録したのが、京銀は一般社団法人名義の信託口座開設可であるのに対して、京信は開設不可であるという点、京銀は、受託者が亡くなったら、口座を一旦閉鎖する点です。

知らない生の情報を得たれるのは、すごく、良い機会です。逆に、こういう情報を得られるので、お客様にもしっかり最新の情報をお届けできると思います。

民事信託士協会京都支部の幹部の皆様方に感謝です。